El valor de la compra de una vivienda por José Manuel Prado Abularach

EL VALOR DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA, LOS INTERESES Y EL RIESGO DE CONSERVARLA

El precio de mercado de las viviendas es el resultado de sus características, influye el lugar de donde están ubicadas, el número de metros cuadrados construidos, si es individual o en un edificio multifamiliar, materiales de construcción, la demanda del mercado, acabados, seguridad de la zona, calidad de los servicios, proximidad dentro o fuera de las zonas urbanas, interés del financiamiento bancario, los métodos de construcción y la productividad del constructor, etc.

Por lo anterior cuando se trata de Viviendas de Interés Social (VIS), que tienen que tener un valor que permita ser adquiridas por personas en pobreza o pobreza extrema, es necesario realizar de todas formas los mismos análisis mencionados, aunque adecuados al precio final que se quiere lograr, para que las familias adquirientes puedan tener capacidad de pago desde el momento de la compra hasta que terminen de amortizar completamente la hipoteca.

El mayor riesgo al comprar una vivienda, que tiene una familia sin importar los niveles socioeconómicos, se presenta cuando surge la incapacidad de pago de las anualidades comprometidas en el financiamiento. Las causas pueden ser:

a- Pérdida del trabajo y mala planificación financiera del usuario para cumplir con los pagos.

b- Adquirir una vivienda qué en el mediano plazo, se le presentan dificultades para cumplir el compromiso mensual de pagos.

c- Aumento de las tasas de interés en el mercado bancario, que hagan impagable la deuda.

d- Compromiso del Gobierno y las autoridades del Banco de Guatemala, de mantener una la inflación controlada en lo posible siempre debajo de un 4%.

e- Desorden financiero personal, al adquirir otras deudas con tarjeta de crédito u otros medios.

f- Fallecimiento del principal proveedor económico de la familia y falta de un seguro de vida que cubra la deuda.

g- Imposibilidad de readecuar la deuda a la nueva capacidad de pago del usuario, por restricciones de la Institución Financiera.

Las distintas situaciones expresadas anteriormente, dependerán de las políticas de Estado, regulaciones bancarias que protejan al adquiriente de una vivienda, educación financiera de los compradores de vivienda, tasas de interés fijas y subsidiadas para la VIS.

Para la VIS, debe existir una planificación diferente a la de cualquier proyecto de vivienda que se realiza actualmente, definitivamente deben ser viviendas de bajo costo, que obligará igualmente a los bancos a crear un sistema de financiamiento más eficiente para que les resulte rentable puesto que tratará de hipotecas “pequeñas” y pagaderas en el largo plazo, una exigencia natural para la selección de los bancos que participen en el financiamiento es que posean una red muy extensa de agencias bancarias en Guatemala.

Para los proyectos de VIS, existe dos obstáculos a vencer, que son los especuladores del valor de la tierra y el valor de los intereses bancarios, el primero exige leyes que protejan el bien común de la población y la propiedad privada para que la compra de esas tierras se realice al valor que en justicia vale en el mercado y para bajar los intereses bancarios una ley de subsidio a los intereses para reducir los intereses a un valor que los compradores puedan pagar en las amortizaciones a largo plazo.

Otro obstáculo es la autonomía Municipal, cuando por políticas partidistas, las autoridades ediles se opongan a estos proyectos, ni colaboren con tierras, aunque tengan disponibilidad de ellas. El Plan de Ordenamiento Territorial, debe ser una ayuda en todos los proyectos de vivienda, pero cuando un Municipio no disponga del POT, siempre se podrán lograr soluciones que pueden encontrar los expertos en estos proyectos para que los lugares sean los adecuados y puedan contar con todos los servicios públicos y privados.

Los proyectos de VIS, siempre ser económicamente interesantes para las empresas de la construcción, generarán fuentes de trabajo en las zonas donde se construyan las viviendas, muchos de los futuros compradores posiblemente serán contratados en el proceso de la construcción, la economía de la zona del proyecto será beneficiada y como todo proyecto de construcción tendrá un efecto multiplicador en la economía nacional.